Elegir un crédito apropiado para comprar una casa o un departamento es una decisión difícil y compleja. Son muy pocas las personas que toman esta decisión fácilmente, sin embargo, es muy común que el crédito termine “eligiéndolo” un asesor bancario.

Ese asesor realiza una entrevista al solicitante del préstamo y en base a lo que deduce de dicha entrevista y algunos lineamientos financieros dictados por la dirección de la institución, presenta lo que él y el banco consideran como la alternativa ideal.

Desde luego no solo es deseable, sino necesario, que el solicitante esté perfectamente enterado y notificado de las condiciones y los procedimientos de la responsabilidad que en adelante asumirá. No sobra recordar que la deuda que contraerá durará varios años.

Entre los factores que están permanentemente condicionando el pago del crédito deben considerarse:

• a) El tipo de tasa de interés (si es fija o variable, por ejemplo).
• b) El monto del enganche.
• c) Las comisiones y seguros (cómo funcionan, para qué sirven).
• d) El costo anual total (CAT) y
• e) Las posibles penalizaciones de diversos tipos que puedan existir.

Otro aspecto a considerar es que las bajas tasas de interés de la banca comercial de los últimos años han servido como el anzuelo publicitario de los diferentes productos crediticios que actualmente se ofertan en el mercado hipotecario, en gran medida, porque suena muy lógico para la mayoría inclinarse por las tasas más bajas.

Sin embargo, hay algunas razones para suponer que éstas no siempre son las más convenientes.

La Comisión Nacional Para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) recomienda que para encontrar una hipoteca ventajosa y barata, es necesario fijarse en todos los elementos que conforman el crédito. Además de la tasa de interés hay que checar el tipo de moneda en el que se otorga el crédito, el plazo, la amortización, el monto total que se solicita y el enganche. Por ejemplo, respecto al tipo de moneda, siempre es preferible que el préstamo sea en pesos y no en veces el salario mínimo o unidades de inversión (UDIS), esto, para que siempre estemos enterados de cuánto es lo que hay que pagar mes con mes.

Por otra parte, existen varios tipos de tasas de interés de acuerdo con los productos crediticios que cada banco utiliza. Estos montos pueden ser fijos, variables o mixtos. Sin embargo, al igual que en el caso de la moneda, la recomendación general de los expertos es escoger tasas de interés fijas para conocer con exactitud el monto de nuestros pagos durante la vida del crédito.

Con respecto al plazo, es decir, el tiempo en el que hay que liquidar el crédito, se puede decir que es un factor que se relaciona íntimamente con el tipo de intereses y el costo total de la vivienda que se piensa adquirir. Normalmente, los plazos de los créditos hipotecarios van de 5 a 30 años, aunque los de 15 y 20 años son los más comunes. De acuerdo, una vez más, con la CONDUSEF, mientras más largo es el plazo, más alto es el costo total del crédito, pues durante los años que se extiende éste, los gastos de seguros, intereses y comisiones se multiplican.

En adición a ésta serie de recomendaciones, Fernando Soto-Hay, director de Tu Hipoteca Fácil es enfático al proponer no comparar a los diferentes créditos hipotecarios solo por el CAT (Costo Anual Total), la mensualidad o la tasa de interés, sino que, además de considerar estos factores, hay que poner mucha atención en el pago de capital de cada mensualidad. Es decir, y poniéndolo en otras palabras, hay que vigilar muy de cerca la amortización del crédito, o sea, al porcentaje de dinero que va directamente al pago de la deuda. Otra de las recomendaciones de este director empresarial es, en consecuencia, no solicitar un crédito mayor a 15 años y tener un ahorro de, al menos, 20% del valor de la vivienda, en el momento de contraer la obligación crediticia.

La razón de considerar el pago de capital, además de las tasas de interés es que, durante los primeros años del crédito, la mayor parte de las mensualidades van destinadas  al pago de intereses, comisiones, seguros, etc. Y prácticamente poco o nada va dirigido al pago de la vivienda. Esta es, lógicamente, una medida que sirve a los bancos para protegerse durante los primeros meses del crédito, pues es más probable que en este lapso el deudor deserte del crédito por la cantidad que aún le falta por pagar.

En resumen y, sin duda, es necesario que la persona que acepte el desafío de contratar un crédito de este tipo esté profundamente concientizado y enterado de  todos los detalles del instrumento hipotecario que esté buscando, antes de solicitar la autorización de su crédito.